融資についてのちょっといいお話

住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資する住宅ローン「フラット35」。長期固定金利で資金を受け取る時点で返済終了までの金利と返済額が確定するのが特徴です。長いローン返済の期間中には、景気の変動も予想されますが、途中で急に返済額が引き上げられたりすることがなく、返済計画が立てやすいのがメリットです。　　これまで「フラット35」の融資額の上限は、建設費または購入価格の10割でしたが、2012年4月1日申し込み分から9割に引き下げられる予定です。（2012年度政府予算成立が前提）

「35Sエコ」が新設

「フラット35」には、耐震性やバリヤフリー性、省エネルギー性などの基準を満たす住宅を建てる場合、一定期間金利を引き下げtる制度があります。従来は「フラット35S」と呼ばれていましたが、2011年に「フラット35Sエコ」が追加されました。両者を区別するため、「フラット35S」の名称が「フラット35Sベーシック」に変更されています。　　新しく創設された「フラット35Sエコ」は東日本大震災からの復興支援を目的の一つとしているため、被災地における住宅取得に対しては。被災地以外より金利引き下げ幅が大きくなっています。

申込期限に注意

「フラット35Sベーシック」は「フラット35」と同様に、融資額上限が融資枠上限が建設費または購入価格の9割になる予定ですが、「フラット35Sエコ」は当面10割に据え置かれます。　　ただし、「フラット35Sエコ」には期限があり、2012年10月31日までに申し込まなければなりません。また、「フラット35Sエコ」「フラット35Sベーシック」ともに、募集予定金額に達することが見込まれると、期限前でも受け付けを終了します。その場合は、終了日の約3週間前までにフラット35サイトで告知されます。http://www.flat35.com/

基準を一つ満たせばOK

「フラット35Sベーシック」と「フラット35Sエコ」には、それぞれ金利の引き下げ期間が異なる「金利Aプラン」と「金利Bプラン」があり、全部ので4つのプランがあります。どのプランが利用できるかは、建物の条件によって異なります。　　新築の木造住宅で「「フラット35Sエコ（金利Bプラン）」の基準を満たせば「復興支援・住宅エコポイント」の対象にもなります。基準に適合していることを証明するためには、所定の第三者機関による検査を受けなければなりませんが、この適合証明書はエコポイントの申請にも利用できます。　　省エネルギー性に加え、耐震性やバリヤフリー性などの基準を満たした住宅は、より金利引き下げ期間の長い「フラット35Sエコ（金利Aプラン）」が使えます。　　また、長期優良住宅なら返済期間を最長50年まで延長できる「フラット50」を利用することもできます。併せて、「フラット35Sエコ（金利Aプラン）」と同様の金利引き下げの適用も受けられます。

中古の場合は「新築と共通のの基準」または「中古特有の基準」のいずれかを満たせばOKです。

最大270万円お得に

http://www.flat35.com/simulation/index.htmlローンシュミレーション　　金利2.18％、返済35年、ボーナス返済なしで3000万円借り入れた場合の返済額の試算で、通常の「フラット35」と比較して「フラット35Sベーシック（金利Aプラン）」では総返済額が約92万円お得に。被災地で「フラット35ｓエコ（金利Aプラン）」を利用した場合には約270万円もの差が出ることになります。

フラット35Sエコの基準を満たせば、金利引き下げに加え、エコポイントも発行されます。

住宅に関する「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税」に、それぞれ特例が適用されています。

所有権保存登記・所有権移転登記など住宅用家屋の登録免許の税率は、本則より引き下げられています。保存登記の場合、本則は0.4％ですが、一般住宅は0.15％、長期優良住宅と認定省エネ住宅は0.1％です。ただし、一般住宅は2013年3月31日まで、長期優良住宅と認定省エネは2014年3月31日までの措置。なお、抵当権設定登記はすべての住宅について2013年3月31日まで本則0.4％が0.1％に引き下げられます。

家や土地の購入・建築・増改築時にかかる不動産取得税は、新築住宅であれば課税標準（固定資産税評価額）から1200万円（長期優良住宅は1300万円）が控除されます。

また、不動産取得後に毎年かかる固定資産税については、新築住宅に限り３年間、税額が1/2に減額される措置があります。長期優良も減額内容は同じですが、適用期間が５年に延長されます。

住宅を買い替えた時に譲渡益、あるいは譲渡損が生じた場合にも2013年末まで課税の特例措置があります。

親や祖父母から住宅取得資金の援助を受けた場合、贈与税から一定額の控除が受けられる特例があります。2012年は省エネルギー性または耐震性を満たす住宅に限り、この非課税額が1500万円に引き上げられる予定です。これ以外の住宅については2011年と同じ、1000万円です。

非課税枠は年々縮小

ただし、この特例は2014年末までの時限措置。2013年以降は毎年、非課税枠が引き下げられますが、東日本大震災の被災者に限っては2014年末まで非課税枠が据え置かれます。

入居時期などに注意

非課税枠の要件は、贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居する事などです。

親からの同余には、１年ごとに課税する「暦年課税」と相続時に贈与税と相続税を合わせて清算する選択制の「相続時精算課税」がありますが、特例はその両方に適用されます。

なお、相続時精算課税の選択は本則では65歳以上の親からの贈与に限定されていますが、2014年末までは65歳未満の親からの贈与でも選択できます。

※贈与を受ける人の合計所得金額は2000万円以下。住宅ローン減税（3000万円）より低いので注意がひつようです。

認定省エネ住宅とは？

2012年度には、住宅の省エネ性能などを行政が認定する制度の創設が予定されています。　この制度で認定された住宅を「認定省エネ住宅」と仮称し、税の特例を用意することになっています。具体的には住宅ローン減税と登録免許税について「長期優良住宅」と同等の優遇が受けられます。　認定基準の詳細はまだ決まっていませんが、現行の省エネ基準である「次世代省エネルギー基準」と比べて一次エネルギー消費量がマイナス10％以上となることなどが求められる見込みです。また、太陽光発電などの創エネについても評価できる基準になる予定です。

マイシーンデザイナーを導入しました。

Ken'ichi Otani Architect　（小谷研一一級建築士事務所）
と共にわかり易すく　“建築”というものを紹介をしていきたいと思っています。
住まい手の立場に立ったリノベーションをご紹介いたします。

http://my-scene.jp/

これからの新築･リフォーム提案の主流は、暮らし方を重視したライフスタイルの提案と、それを実現するためのバーチャルプレゼンシステムの活用です。マイシーンデザイナーは、ライフスタイルと生活空間をより効果的に提案するための新しい"生活プレゼンシステム"です。
 

住宅の平均寿命は「日本では26年、アメリカで44年、イギリスで75年」と言われています。我が国では近年になって、長期優良住宅など住まいの長 寿命化が推進されていますが、イギリスでは自分の家を建てずに中古住宅を買い、インテリアやガーデニングを自分の好みに造り替えて楽しむという考えが古く からあります。フランスでも建物そのものより住空間に目を向け、住宅とは人が幸せに暮らす空間のことを指しています。

いずれも「間取り」や「外観」といった建築空間だけではなく、一人ひとりの「ライフスタイル」や「生活空間」を尊重しており、今日の日本でも 関心を集めています。リアルなCGによる生活空間の提案は、まさに一人ひとりの住まい手 の理想の暮しを彩り、幸せの空間を開花させるための必要不可欠なものとなってきました。

長期優良住宅を建てた場合に限り、ローンの利用がなくても所得税の軽減を受けることができます。これを【投資型減税】と呼びます。

適用条件については長期優良住宅の認定を受けること以外、住宅ローン減税の条件に準じます。ただし、この制度は時限措置で住宅ローン減税同様、2013年末までの入居が期限となっています。

①その者が主として居住の用に供する家屋であること②住宅の引き渡し又は工事完了から６ケ月以内に居住の用に供すこと③床面積が50㎡以上あること④店舗など併用住宅の場合は床面積の1/2以上が居住用であること⑤その年の合計所得金額が3000万円以下であること

控除額は長期優良住宅の性能を満たすために、一般的な住宅を建てるより余分に支払うであろう費用に応じて決められます。

具体的には建物の構造に応じて1㎡当りの「標準的な性能強化費用相当額」が設定されています。これに床面積を乗じた金額の10％がその年の所得税額から控除されます。（性能強化費用の10％を控除）

①木造、鉄骨造：床面積１㎡につき３万３０００円②鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造：床面積１㎡につき３万６３００円③その他の構造：床面積１㎡につき３万３０００円　※鉄筋コンクリート一部木造のような主要構造部の構成材料が異なる場合、各構造の区分ごとの床面積を乗じて計算する　※性能強化費用の上限は１０００万円（2011年度まで）。2012年度は上限５００万円となる予定。

上記注釈にしめした通り、控除対象となる性能強化費用の上限は５００万円（２０１２年度以降・予定）です。控除しきれない金額がある場合には翌年に繰り越して控除を受けられます。

長期優良住宅のの投資型減税は、住宅ローン減税との併用はできません。控除対象の性能強化費用は５００万円が上限となります。